《宁波市居住房屋租赁管理若干规定》公众意见采纳情况说明
来源:立法二处    发布时间:2016-03-18    点击量:    文字显示:【 】     保护视力色:
 

按照《宁波市人民政府法制办公室政府规章项目公众意见采纳情况集中反馈办法》的要求,我办在《宁波市居住房屋租赁管理若干规定》(以下简称《若干规定》)的审核论证过程中,对公众参与《若干规定(草案)》过程中收集的意见、建议进行了汇总、研究,现将公众意见采纳情况说明如下:
    
一、公众参与过程
   
市住建委于2015108起草了《宁波市居住房屋出租管理办法(草案送审稿)》上报市政府。市法制办受理后,按照规章制定程序,采用书面和座谈会的形式征求了市政府相关部门和县(市)区人民政府的意见,同时,在网上征询了政府立法联系点和立法志愿者的意见,并于2015102122日分别赴慈溪市、宁海县举行座谈会听取了当地有关部门、乡镇街道、物业企业、社区代表以及业委会代表的意见和建议。在前期意见征集的基础上,市法制办对《草案》进行了较大幅度的修改。修改后的《草案》于20151126在宁波市政府法制信息网上公开征求社会公众意见,并在128举行座谈会再次征求了市政府有关部门的意见。

二、主要意见和处理情况

(一)关于农村居住房屋出租管理中涉及使用安全方面的监管问题

征集到的意见:有意见认为,目前,住建部门对房屋安全的管理对象主要是国有土地上房屋的使用安全,且新出台的《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的适用范围也仅限于国有土地上,建议将本规章的适用范围缩小至国有土地上的居住房屋,以利于部门监管。

处理情况:未采纳。

对居住房屋租赁管理中的房屋使用安全问题,省政府规章《浙江省居住房屋出租登记管理办法》(浙江省人民政府令第281号)已经明确了由住房和城乡建设主管部门作为管理部门对违反使用安全要求的房屋擅自出租的行为实施处罚权,杭州市、上海市近期出台的居住房屋出租管理规章,也明确了由住房和城乡建设主管部门履行居住房屋租赁中涉及房屋使用安全的相关监管职责。为此,《若干规定》仍将适用范围明确为“本规定适用于本市行政区域内居住房屋的租赁及其相关监督管理活动。”这一适用范围既包括了国有土地上的居住房屋的出租行为及其管理,也包括了集体所有土地上居住房屋出租行为及其管理。同时,在部门职责中明确了由住房和城乡建设行政主管部门负责居住房屋的房屋使用安全工作,在第十九条第二款中对违反建筑安全要求的房屋擅自出租的行为,规定由住建部门按照房屋所处土地性质不同分别依据《浙江省居住房屋出租登记管理办法》和《宁波市城市房屋使用安全管理条例》予以处罚。

(二)关于举报投诉制度

征集到的意见:有意见认为,《草案》中未明确具体的投诉部门,导致实践中投诉难,且部门推诿现象较为普遍,建议建立统一的投诉受理制度。

处理情况:采纳。

建立统一的举报受理制度,有利于社会公众更好地监督行政机关的行为,便于及时发现群租问题,为此,《若干规定》第七条规定,市人民政府设立12345政务服务热线,统一受理举报投诉,并按职责划分移交相关职能部门处理。有关部门接到举报后,应当依法及时处理,按照有关规定将处理结果向举报人反馈,并为举报人保密。

(三)关于部门职责

征集到的意见:有意见认为,《草案》中对部门的职责规定不明确,建议细化各部门的职责,并明确网格化管理制度,便于加强监管。

处理情况:采纳。

《若干规定》第三条至第八条对各级人民政府及政府相关部门的职责分别作出了规定,重点明确了统一政务信息平台的建立、部门具体职责界定、联合执法制度的建立、网格化管理制度及相关考核、监督制度的建立、统一投诉举报制度的建立、信息排查收集报送制度的建立等内容。其中第六条中专门对网格化管理制度作了阐述,即:县(市)区人民政府应当将居住房屋租赁管理纳入网格化管理工作,设置网格工作事项清单,明确相关职能部门以及镇()人民政府、街道办事处的职责分工、信息收集报送、处置流程时限以及监管边界界定等事项。

(四)关于居住房屋租赁的具体要求

征集到的意见:有意见认为,由于各县(市)区对居住房屋租赁的具体要求规定不一,不利于实际执行,建议作统一规定;此外,由于现行的省公安厅及省地方标准《居住出租房消防安全基本要求》(DB 33/T 9762015)中规定的最低租住标准均适用建筑面积,而不是使用面积,建议规章中的最低租住标准宜适用建筑面积。

处理情况:采纳。

《若干规定》第十一条至第十三条中分别对不得作为居住房屋出租的类型、最小出租单位、人均租住房屋建筑面积最低标准以及特殊群租房的要求等做了规定,便于执行。其中第十二条第二款确定的人均租住房屋建筑面积,主要是依据住建部2010121发布的《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)第二十八条第一款设定的,该款规定,出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。需要说明的是,2015716出台的浙江省地方标准《居住出租房消防安全基本要求》(DB 33/T 9762015)中规定,出租房的每个居室人均使用面积不得少于4平方米。但由于产权登记证上只记载建筑面积,未记载具体的房屋使用面积,每一间房屋的具体使用面积在实践中较难认定,不利于执法。为此,我办和市住建委就相关面积换算选取了部分样本进行了计算比对,根据样本比对结果,每个居室人均使用面积不得少于4平方米与人均租住房屋建筑面积不低于10平方米大致相当。为此,从增加可操作性出发,《若干规定》在第十二条第二款中规定,除未成年人外,居住人员人均租住房屋建筑面积不得低于10平方米

(五)关于居住房屋管理中相对人的义务

征集到的意见:有意见认为,《草案》对居住房屋的产权人以及二房东、中介机构等责任规定不明确,不利于加强对群租房的管理,建议进一步细化。

处理情况:采纳。

《若干规定》第十四条至第十六条分别对群体性租赁房屋的出租人、承租人及房产经纪机构、经纪人的责任和义务做了规定,明确了居住房屋所有权人是消防安全和房屋使用安全的第一责任人,应当依法履行出租房屋的消防安全和使用安全责任;承租人未征得所有权人同意,擅自违反规定转租房屋的,应当依法承担消防安全和房屋使用安全的连带责任。在第十六条要求,房地产经纪机构和房地产经纪人员在居间、代理居住房屋租赁业务时,应当主动询问和查询房屋相关信息,不得居间、代理不符合要求的居住房屋租赁业务。此外,《若干规定》还设置了相应的法律责任。

(六)关于合同登记备案

征集到的意见:有意见认为,《草案》中规定由街道办事处(乡镇人民政府)作为登记主体,不具操作性且不符合相关法律、法规的规定,建议修改。由于现阶段公安部门和住建部门已经基本掌握出租房屋及承租人的基本情况,登记的意义不大,可否不再要求登记。还有意见认为,合同示范文本的获取应当便民,建议草案中明确取得的途径。

处理情况:部分采纳。

关于合同备案管理的问题,《浙江省居住房屋出租登记管理办法》以及住建部《商品房屋租赁管理办法》中均有比较具体的规定,但这两件规章中的备案管理主体(前者的备案管理主体是公安机关,后者的备案管理主体是住建部门)、内容(前者备案事项主要是针对人员和住房信息,后者备案事项主要是针对租赁合同本身)、期限(前者为居住房屋出租之日起3个工作日内,后者为房屋租赁合同订立后30日内)等方面均不一致,因此,《若干规定》较难进行明确具体表述,为此,《若干规定》在第十五条第一款中对备案管理做了原则规定。但在第十五条第三款、第四款中按照方便租赁当事人的原则,设置了网上合同文本公布以及网上备案的规定,并明确,市住建委应当会同市公安局推进建设租赁合同登记备案信息系统,以实现备案信息的动态管理和共享利用,提高社会服务管理效能。

(七)关于法律责任

征集到的意见:有意见认为,建议增加对违反居住房屋租赁管理相关法律、法规、规章和本规定行为的不良信用信息,纳入信用登记范畴的规定;还有意见认为:对出租人违法将不得作为居住房屋的建筑物出租用于居住的行为,也应设置法律责任。

处理情况:采纳。

考虑到我市的公共信用信息数据库已于201611日起启用,为此,《若干规定》第二十三条明确,居住房屋出租人、承租人、房地产经纪机构和房地产经纪人员等单位和个人,违反居住房屋租赁管理相关法律、法规、规章和本规定行为的不良信用信息,由相关管理部门予以记录,并可以按照有关规定纳入本市公共信用信息数据库。另外,针对出租人违法将不得作为居住房屋的建筑物出租用于居住的行为,《若干规定》在第十九条设置了相应的法律责任。

(八)关于《宁波市车棚车库使用管理暂行规定》是否继续适用

征集到的意见:有意见认为,2007年市政府发布的政府规章《宁波市车棚车库使用管理暂行规定》中的部分规定与现行的规划法律、法规的规定不一致,且《若干规定》的适用范围已涵盖了该规章,建议对该规章予以废止。

处理情况:采纳。

由于本规章的内容基本涵盖了车库车棚的使用管理,且2007427宁波市人民政府令第145号发布的《宁波市车棚车库使用管理暂行规定》不少内容已与城乡规划法律、法规不一致,为此,在《若干规定》第二十五条中明确对《宁波市车棚车库使用管理暂行规定》同步予以废止。

    特此说明。

 

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